Neste ano que está começando, a maioria dos investidores do mercado imobiliário americano vão querer ficar longe das cidades com preços altos, nas quais é mais provável que eles acabem com o bolso vazio, em vez de ficarem ricos.

Nunca é possível saber quando uma bolha imobiliária vai estourar, eu acho que não acontecerá em 2019, mas em lugares como São Francisco, Seattle, Miami e Denver, cuidado é a ordem do dia. Se você possuir propriedades nesses locais e planeja vendê-las, não espere até o mercado atingir o pico. E se você estiver procurando um bom lugar para colocar seu dinheiro, você deve considerar os 20 mercados que estou listando aqui.

Apesar das conversas positivas sobre como a economia está indo bem, ela está gerando empregos na taxa mais baixa nos últimos oito anos. E, apesar do crescimento em tecnologia, a maioria dos novos empregos está na extremidade mais humilde da escala de salários, na qual a remuneração ajustada pela inflação para o trabalhador médio não aumentou nos últimos dez anos.

Isso significa que continuaremos a ter grande demanda por aluguéis, casas para uma única família ou apartamentos, mas não na extremidade mais alta dos aluguéis. E isso significa que você não deve investir em mercados que já estão com os preços excessivamente altos, simplesmente não haverá locatários suficientes para propriedades caras ao longo do tempo.

Mesmo nos 20 mercados que estou listando aqui, você deve se concentrar em propriedades nas quais o aluguel não fique mais que 25% acima do aluguel médio; essa é a faixa de aluguel desejável conforme definimos na Local Market Monitor, onde você encontrará a maior concentração de locatários, um fator muito importante a considerar em caso de recessão.

Esses 20 mercados têm vários fatores positivos. Primeiro, a economia local está indo bem. Os empregos aumentaram à taxa nacional de 1,5% ou acima disso no último ano. Em lugares como Cleveland (quem diria?), Silver Spring e Fort Lauderdale, a taxa de aumento de emprego está um tanto mais alta do que há seis meses.

Segundo, a demanda por residências foi boa. Os preços de residências aumentou entre 5% e 10% no último ano, não muito pouco, nem demais. Os preços das residências são um indicador de demanda tanto para casas próprias quanto para propriedades para aluguel.

E terceiro, esses mercados não estão com preços excessivamente altos. Veja a comparação entre os preços de residências e os preços de “receita”, uma métrica que desenvolvemos há quase 30 anos para identificar bolhas previamente de maneira confiável. Orlando, Fort Lauderdale, Portland e San Diego, com preços 20% acima do preço de “receita”, estão entrando em território com preços excessivamente alto, mas ainda não de modo muito grave. E os outros mercados têm muito espaço para os preços subirem antes que a oferta e a demanda estejam desequilibradas.

Em todos esses mercados, procure propriedades que possam colocá-lo na faixa de aluguel desejável, que é onde os locatários estão. (em Orlando ela vai de US$ 1.208 a US$ 1.510 por mês.) Você está investindo, em parte, de modo defensivo. E procure propriedades próximas a hospitais, faculdades (equipe, não estudantes), escritórios públicos, centros de varejo.

Além dessas generalizações, a sua melhor estratégia será diferente de um mercado para o outro. Os baixos preços de residências em Cleveland, Indianapolis, Memphis, Kansas City e Cincinnati estimulam a compra de casas para famílias simples e dividi-las em várias unidades para aluguel. Em Silver Spring, Boston, San Diego e Washington, por outro lado, os altos preços tornam os investimentos em apartamentos uma melhor alternativa.

Com os preços subindo rápido, você vai querer mudar rápido em Orlando, Jacksonville, Fort Worth, Atlanta e Nashville.

Em geral, mercados com alto crescimento são apostas melhores que aqueles com baixo crescimento, mas uma taxa de crescimento estável é igualmente importante no longo prazo. E há vulnerabilidades especiais a considerar. Orlando depende do turismo, Charlotte dos bancos, Fort Lauderdale depende de Miami, Fort Worth depende de Dallas, Memphis da FedEx, Silver Spring e Washington dependem de empregos públicos e empreiteiros contratados pelo governo. Cleveland e Cincinnati ainda tem um grande setor manufatureiro.

Não vejo problema em investir em qualquer um desses mercados (embora eu não seja um investidor), mas locais muito procurados como Cleveland, Philadelphia e Kansas City são mais interessantes para mim porque é mais provável encontrar propriedades em locais muito atraentes, o que, no fim das contas, é o que conta para um investimento de sucesso.

Mesmo com as taxas de juros aumentando gradativamente, investir em imóveis, e especialmente em aluguéis, será uma boa ideia em 2019. Mas é uma boa ideia se afastar dos mercados mais sexy e investir em estabilidade de longo prazo.  Monitore seus mercados mais de perto neste ano.