El próximo año, la mayoría de los inversionistas de bienes raíces querrán mantenerse alejados de las ciudades con precios en alza, donde es más probable que terminen en la estacada que haciéndose ricos.

Nunca se puede saber cuándo estallará una burbuja inmobiliaria. Creo que no sucederá en 2019, pero en lugares como San Francisco, Seattle, Miami y Denver, la cautela está a la orden del día. Si posee una propiedad en estos lugares y planea vender, no espere hasta que el mercado haya alcanzado su punto máximo. Y si está buscando un buen lugar para poner su dinero, debería considerar los 20 mercados que enumero aquí.

A pesar de sentirse bien acerca de lo bien que está la economía, ha estado agregando empleos a la tasa más baja en ocho años. Y a pesar del auge de la tecnología, la mayoría de los empleos nuevos se encuentran en el modesto final de la escala salarial, donde las ganancias ajustadas a la inflación para el trabajador promedio no han aumentado en los últimos diez años.

Esto significa que continuaremos teniendo una gran demanda de alquileres (unifamiliares y apartamentos), pero no de los alquileres más caros. Y significa que no debe invertir en mercados que ya están sobrevalorados: simplemente no habrá suficientes inquilinos para propiedades caras a medida que pase el tiempo.

Incluso en los 20 mercados que enumero aquí, debe concentrarse en propiedades donde el alquiler no se desvíe más del 25 % por encima del alquiler promedio; ese es el Rango de Alquiler Objetivo como lo definimos en Local Market Monitor, donde encontrará la mayor concentración de inquilinos, una consideración muy importante si se produce una recesión.

Estos 20 mercados tienen varias cosas buenas a su favor. Primero, la economía local está bien. Los empleos crecieron al nivel de la tasa nacional del 1.5 % o por encima de ella en el último año. En lugares como Cleveland (¿quién lo hubiera pensado?), Silver Spring y Fort Lauderdale, la tasa de crecimiento es incluso mucho mayor que hace seis meses.

En segundo lugar, la demanda de vivienda ha sido buena. Los precios de las casas aumentaron entre un 5 y un 10 % en el último año, ni muy poco ni demasiado. Los precios de las casas son un indicador de la demanda de casas y propiedades para alquiler.

Y tercero, estos mercados no están sobrevalorados. Vea cómo se comparan los precios de las viviendas con el precio de los «ingresos», una métrica que desarrollamos hace casi 30 años para identificar de manera confiable las burbujas de antemano. Orlando, Fort Lauderdale, Portland y San Diego, con precios un 20 % por encima del precio de los «ingresos», se están ubicando en un territorio sobrevalorado, pero aún no tanto. Y los otros mercados tienen mucho espacio para que los precios aumenten antes de que la demanda y la oferta estén fuera de equilibrio.

En todos estos mercados, busque propiedades que lo ubicarán en el Rango de Renta Objetivo, donde están los inquilinos. (En Orlando eso es de $1,208 a $1,510 por mes). En parte está invirtiendo a la defensiva. Y busque propiedades cerca de hospitales, colegios (personal, no estudiantes), oficinas gubernamentales, centros minoristas.

Aparte de esas generalizaciones, su mejor estrategia diferirá de un mercado a otro. Los bajos precios de las viviendas en Cleveland, Indianápolis, Memphis, Kansas City y Cincinnati lo alientan a comprar grandes casas unifamiliares y dividirlas en varias unidades de alquiler. En Silver Spring, Boston, San Diego y Washington, por otro lado, los altos precios hacen que invertir en apartamentos sean una mejor alternativa.

Con la velocidad con la que suben los precios, querrá mudarse rápidamente a Orlando, Jacksonville, Fort Worth, Atlanta y Nashville.

En general, los mercados con alto crecimiento son mejores apuestas que aquellos con menor crecimiento, pero una tasa de crecimiento estable es igual de importante a largo plazo. Y hay vulnerabilidades especiales a tener en cuenta. Orlando depende del turismo, Charlotte de la banca, Fort Lauderdale de Miami, Fort Worth de Dallas, Memphis de FedEx, Silver Spring y Washington de trabajos y contratistas gubernamentales. Cleveland y Cincinnati todavía tienen un gran sector productivo.

No tendría problemas para invertir en ninguno de estos mercados (aunque no soy un inversor), pero los lugares que se pasan por alto como Cleveland, Filadelfia y Kansas City son los que más me atraen porque es más probable que encuentre propiedades en lugares muy atractivos, que al final es lo que cuenta para una inversión exitosa.

Incluso con las tasas de interés en alza, invertir en bienes raíces, y especialmente en alquileres, será un buen paso en 2019. Pero es un buen momento para mantenerse alejado de los mercados atractivos e invertir para lograr estabilidad a largo plazo.  Supervise sus mercados de cerca
este año.